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修明经略
未来城市间的差距会越来越大
Original
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城市间的差距真是越来越大了,虽然全国房市不景气,但北京的楼市却十分火爆,在不景气的大氛围下实现逆袭。
据第一财经报道,北京新房和二手房签约量大幅回升,市场回暖速度非常惊人,热门区域房价再次微涨,根据BJ大土豆从链家得到的信息,2月北京的二手房成交量很有可能超过2.5万套,热度超过了2021年的小阳春。
北京楼市一片火热,很多小城市的楼市则继续不景气,2021年后,一度被炒上热搜的张家口,房价大幅下跌,郑州更是出现了大量烂尾楼,今年很多地区更是爆发了业主维权抗议房价下跌的情况。
根据统计局的数据,可以看到,2022年,很多城市的房价都出现了下跌。经济好的城市,不仅没降还继续上涨,经济差的城市,则是一跌再跌。
降幅最大的牡丹江二手房价格仅相当于2020年79.5%,出现烂尾楼的郑州是93.8%,而一线城市,则继续微涨,北京二手房价格是2020年的116%,上海是112.7%广州则是109.9%。
房价是一座城市风向标,买房不是买房子本身,而是买一个区域的前景。一座城市发展得越好,就越能提供就业和投资机会,就越能提供优质的教育和医疗。
在全国房价没有出现大波动的前提下,房价的涨跌代表了城市的前景。
与20年前不同,中国已经告别了高增长时代,进入了存量博弈的时代,中国的城市化率已经达到65%,已经接近尾声,城市的发展已经接近极限,产业升级也暂时遭遇了困难。那些今天还没发展起来的城市,以后很难有机会了。
存量年代下,虹吸效应会愈发明显,大城市借助优良的营商环境,更多的就业机会和更优质的公共服务,会不断吸引人才迁入。而那些欠发达地区则会遭遇人力流失。
最典型的就是东北,东北人口流出十分严重,有能力的年轻人都到别的城市生活了,东北只剩下中老年人和体制内二代,城市愈发缺乏生气,鹤岗就是典型。
如今鹤岗的房价已经跌到2177元/平米,20万就能买一套100平米左右的房子。人口也从2003年的110万下降到如今的95万,而且今天的鹤岗老龄化程度比2003年高的多。
由于经济不景气,鹤岗税收收入大幅降低,鹤岗只能通过非税收入(比如罚款)来维持运转,鹤岗还不得不缩减编制,停招公务员,这意味着鹤岗的公共服务也将逐渐消失。
鹤岗绝不是孤例,而是代表了很多城市的现状。如果说这三年有什么大变化的话,那就是郑州这样的省会城市,也开始出现苗头。
就财政看,中国能实现财政自给的地区并不多,除了一线城市,新一线和沿海地区,很多地方的财政都要依靠转移支付,由于此前的唯GDP导向,很多地方都是借债发展,到现在已经是债台高筑,除了借新还旧没什么办法。
这也是制约小城市发展前景的另一个原因,以前允许地方政府借债搞过度建设,因此很多小城市也有不错的基建,但现在要防止债务风险,谁家的孩子谁抱走,地方要自己承担债务风险,而且建立了终身追责的制度,这些都让“透支发展,借债发展”行不通了。
未来有发展前景的,必然是财政状况良好的城市,而财政状况良好的城市,掰着手指头也能数出来。
2016年,网上曾热炒“逃离北上广”,现在证明这一趋势只是暂时的,长远看大城市仍然占据核心地位,而且这个优势会越来越大。
年轻人会发现,虽然大城市的生活成本很高,生活压力很大,但只有在大城市才能找到良好的工作机会,才能拥有优质的公共服务,才能找到志同道合的伙伴,也只有大城市才能拥有开放包容的风气。陆铭所说的经济极化终究会到来。
当然大城市优势加大也不一定是坏事,大城市的发展也远没有到头,因为安全和财政的考量,地方政府一直限制土地供给,北京,上海虽然不种地,但仍存在很多农业用地。
现在政府正在试点用地指标置换,让适合种地的省份多些农业用地指标,让大城市多些商住用地,如果试点被广泛推行,大城市的商住用地供给将大量增加,那样一线城市很可能迎来新一轮的发展,最理想的情况,房价都会出现部分下调。
总之,未来中国的核心还会是一线和新一线,而且大城市的优势会越来越大。
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