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房贷利率下降其实也是个趋势了！

秀才读史论公道 2024年09月25日 11:53

The following article is from 刘豫州 Author 刘豫州

存量房贷利率，终于降了。
今天上午，央行举行发布会，一口气推出三项举措：降准、降息、降存量房贷利率。

和老百姓最直接相关的，就是降低存量房贷利率，本次存量房贷利率会降低至新发房贷利率水平，平均降幅0.5%。

降低0.5%是什么概念呢，现在很多老业主的存量房贷利率大概是3.8%-4.2%，降0.5的话，大概就是3.3%-3.7%左右。

假设100万贷款余额，按30年等额本息计算，房贷利率下降0.5%，月供大概减少300元，一年减少3600元，30年减少10万元。

下调存量房贷利率绝对是好事，对居民来说，固定支出降低，可支配收入就提高了，哪怕每月省个几百块也是好事。

有不少人感谢银行，我觉得大可不必，最应该感谢的，其实是广大的、默默无闻的、疯狂提前还贷的人。

房地产行业下行基本是从21年开始，当时疫情期间，很多人呼吁，看在大家失业或者收入骤降的情况下，房贷可不可以停一下？

银行当时明确表示，不能！少收几个月月供，那叫一个肉疼，各种借口层出不穷。

大伙只能掏储蓄硬扛，市场骤变的情况下，配套的风险兜底机制未起作用，结果就是现在的消费紧缩，大家看什么都缺乏安全感。

更重要的原因是，从22年开始，各地房市顶不住了，纷纷下调新房利率，直接降到4.0%以下，而早几年买房的存量房贷利率，则停在了5%-6%的高位不变。

新增房贷利率与存量房贷利率之间，形成了很大的利率差，这就是居民和银行的博弈区间。

从金融的趋利性来看，银行一定是不愿意降低房贷利率的。
开始的时候，央行又是鼓励又是指导，各银行扭扭捏捏。道理很简单，只要提前还款额度不足以让银行的总体利润受损，很难让银行作出让步。

主动调降是不可能主动调降的，这辈子都不可能主动调降的；但是你们一定要我表态，问我支持不支持，大家呼声这么高，我们怎么能不支持。

但实际操作中呢，能拖一天是一天，一天天地拖，拖一天收一天的高息，拖到央妈正式发文强制要求降息。

很多人在高位接盘当了韭菜后，看着新房那么低的利率，而银行又不愿意降利率，于是就拼命提前还房贷。

然后我们看到了银行各种奇怪的规定，比如限制提前还贷最低金额，提前还贷需要提前两个月甚至半年预约，总之就是想方设法使绊子，不让你提前还房贷。

但老百姓的认知和信心一旦发生变化，短时间内趋势就无法改变了。

国泰君安宏观研究团队在今年7月发表的一份报告中表示，今年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位。

居民提前还贷的结果就是，银行的个人住房贷款不断缩水。

从央行披露的二季度金融数据来看，截至6月末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

另从42家A股上市银行披露的半年报可以看到，上半年42家上市银行个人住房贷款余额合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少了3119亿元。

你不愿主动改变，那市场就不会逼你改变。

以前银行想的是多赚点还是少赚点，现在在滚雪球般的提前还贷情况下，银行只有2个选择，少赚或者不赚。

对银行来说，与其看着居民提前还贷导致房贷资产消失，还不如选择降低存量房利率，尽可能低保住这笔房贷。

银行看似割肉让利，但通过降低存量贷款利率，许多人提前还贷的意愿会降低，那么房贷这块优质资产还在银行手里，这样银行的长期利润就能有保障。

在少赚和不赚之间，在利润和客户之间，孰轻孰重，银行门清。

所以，降低存量房贷利率，就是个顺应市场的必然选择，是理所当然的事，既不是什么天恩浩荡，也不是什么良心发现。

就跟预售作古，公摊见鬼一样，都是互相博弈、市场倒逼出来的。

最后，再吐槽两点。

一是，按理说存量房贷利率早就该降了，只是我们房奴过于温顺听话，银行相对强势，那么代价自然由老实人承担，于是本应由市场调整的房贷利率，最后变成了政策调整。

二是，彭博社等外媒早在8月底就放出了存量房贷要降低的新闻，我很纳闷一个问题，为什么这些消息，外媒总是能快人一步？

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